小區房屋及公用設施維修養護方案

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1、提要：

　　制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養護計劃和實施細則。

　　定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。

　　1.1建筑物結構特色

　　XX*華庭住宅小區，位于XX縣城，長安路東側、海興中路北側、棗北路西側、鹽北河南側，用地規整，交通便利。總建筑面積約97802.54㎡，由多層16棟、3棟18層（不含地下部分1層）及SOHO樓1棟。

　　1.2房屋本體和公用設施維修養護目標

　　我們對XX*華庭住宅小區房屋本體和公用設施維修養護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發揮房屋的使用價值，實現物業的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。

　　1.3對XX*華庭住宅小區房屋及公共設施的管理策略

　　為做好XX*華庭住宅小區的房屋和公共設施的維護保養，我們采取如下三大管理策略：

　　1.3.1預防性保養策略

　　重視XX*華庭住宅小區房屋本體和公共設施的日常檢查和養護工作，采用計劃性保養與日常檢查監督相結合的預防性保養策略，根據設施設備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發現并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用壽命。

　　1.3.2重點服務策略

　　根據建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。

　　1.3.3技術先行策略

　　我們將重視技術的引進和開發工作，防止因技術不足影響正常維修與養護，確保物業養護和管理的專業化，保障維修養護的高質量。

　　1.4建筑物管理的重點及對策

　　1.4.1管理重點之一：玻璃幕墻維修養護

　　XX*華庭住宅小區大量使用玻璃幕墻，根據市建筑幕墻檢測曾對市玻璃幕墻工程的現狀進行的調研，結果發現隨著幕墻使用時間的推移，目前已有10%以上的工程出現了不少質量問題，涉及調查的931個建筑，有90個出現問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以，玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。

　　對策：

　　(1)建議甲方委托專業機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的"動風壓三性能檢測"檢測一次。

　　(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。

　　1.4.2管理重點之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養護

　　對策：

　　(1)采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養護。針對性地制定養護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象，保證房屋和公用設施經受臺風暴雨的襲擊。

　　(2)針對一些薄弱環節，制定專門措施，進行防護，如在臺風來臨前做好門窗關閉工作，地下室等做好排水防水工作。

　　(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章裝修。

　　(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。

　　1.4.3重點管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護

　　對策：

　　(1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養工作量化分解到人，實施質量專業控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養、日常巡查和定期巡查相結合，防患于未然。

　　(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。

　　(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養護等措施，減少大修次數，降低維護成本。

　　(4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。

　　1.4.4重點管理之四：鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護

　　對策：

　　(1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據勘察、鑒定結果，制定科學維護保養方案并組織實施。