設備管理是以科學管理為基礎，按照現代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規律性問題，確保設備的正常、安全運行。

　　高層樓宇的大量涌現，使人們對樓宇設備的依賴性越來越強，同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中，CPM注重設備全過程的綜合管理，即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中，保持樓宇設備的最佳運行狀態，充分發掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中，CPM又進一步注重預防檢修，即不僅做到設備的正確使用和精心維護，而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃，以預防重于補救之觀念，提高樓宇設備的運行效率，確保樓宇設備的安全、穩定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環境。

　　1 系統日常運行及管理

　　樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量，提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環境。設備運行、維護管理的優劣直接關系到各個系統能否達到原有的設計性能與服務年限，關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常，關系到能否保障順天國際運行安全。

　　1.1 運行管理

　　設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態，以發揮設備的最佳效用。

　　1.1.1 編制設備詳細的技術資料，并建立設備臺帳。

　　1.1.2 建立嚴格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責任制。

　　1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規程。

　　1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養計劃。

　　1.1.5 對操作人員進行專業培訓，明確各自的崗位職責，掌握專業知識和操作技能。

　　1.1.6 實施維護保養工作。

　　1.1.7 定期校驗設備中的安全附件，保證靈敏可靠。

　　1.1.8 工程技術人員對設備運行參數和統計結果作分析，及時發現事故的潛在危險，采取有效措施進行清除，確保安全運行。

　　1.1.9 發生設備故障后對其原因進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發生。

　　1.2 設備系統的日常運行

　　1.2.1 變配電系統

　　變配電系統是為建筑物提供電源的系統，是樓宇設備正常運行的最基本保障，運行人員將對變配電設備運行狀態進行全面監控，結合順天國際樓宇自動控制系統對變配電室進行巡視檢查，監視、記錄電壓、電流、功率因數等運行參數，一旦發現問題，給予及時處理。當發現局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。

　　1.2.2 采暖通風空調系統

　　采暖通風空調系統依據季節變化合理調節樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創造一個舒適環境。由專業人員負責維護采暖通風空調系統的正常運行，結合大廈樓宇自動控制系統巡視檢查各主要設備運行狀況，發現噪音超標、滴漏水等不正常現象，立即處理，并能根據負荷情況調整運行參數，按操作規程控制相關設備的啟停。當發現運行故障時，維修人員及時到場，按應急處理預案及時處理，恢復系統正常運行。在日常運行中，根據外界氣溫、溫度條件，合理調節各場所采暖通風空調設備，實現舒適、節能、衛生的要求。

　　1.2.3 給排水系統

　　建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統定時監測水池、水箱的水位情況，管理及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查，一旦發生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關人員前往處理。并按政府規定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。當發生運行故障時，維修人員及時到場，按應急處理預案及時處理，恢復系統正常運行。

　　1.2.4 照明系統

　　照明系統質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發現損壞要立即更換。根據工作人員的作息時間，按預先的設定，通過大廈樓宇自動控制系統對公共照明進行開/關控制。

　　1.2.5 消防系統

　　消防系統是整個大廈消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態，消防監控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到"預防為主，防消結合"。當發現險情時，消防管理人員及時到場，按突發火災的應急方案及時處理，確保生命財產安全。

　　1.2.6 電梯

　　電梯大樓必不可少的運輸工具，管理人員將按規定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式，以使電梯運行在安全、節能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首創的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛和通行方便的矛盾。在辦公時間段內，電梯全開放運行，可自由乘坐。在非辦公時間，相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層，無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區域及使用功能都可由電腦設置，一旦丟失可立即掛失注銷。當發生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。

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　　2 設備系統的應急處理方案

　　2.1 設備故障處理規程

　　2.1.1 故障分類

　　設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障，凡故障發生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

　　重大故障包括：人身傷亡事故；設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上；因故障引起整個大廈停水、停電、停空調、停氣，發生火除上述重大故障外，其它為一般故障。

　　2.1.2 故障處理通則

　　發生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理應盡快報告工程部部長。

　　根據表計的指示和設備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。

　　最迅速地恢復設備（設施）至正常運行狀態。

　　處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮靜。不得違反安全規程。

　　管理處主任是處理故障的全面領導人，負責調動、安排有關人員采取相關措施。

　　對于需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現場安全措施做好。

　　2.1.3 重大故障處理職責

　　凡發生重大故障，由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現場指揮故障處理，并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現場，負責全面指揮。

　　2.1.4 一般故障處理職責

　　對于一般故障，管理處經主任可授權工程部部長處理，工程部應及時報告并作好有關故障發生和處理記錄。

　　2.2 供電電源停電故障處理規程

　　電源故障分以下幾種情況處理

　　2.2.1 在接到供電部門發出的停電通知后，管理處應立即通知大廈內各有關業主單位。

　　2.2.2 正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發出停電通知。

　　2.2.3 如因大廈內故障引起供電回路停電，應盡快排除故障后恢復送電。

　　2.2.4 如設備或線路的電氣聯絡部分發熱、發紅，不能繼續運行時，應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷，并繼續觀察，采取相應措施。

　　2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時，應將故障段母線隔離，然后設法對未受影響的部分恢復送電。

　　2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電，則應立刻給樓內各有關單位發出通知，告知原因，設備值班員應堅守崗位，待恢復供電后，馬上啟動設備，確保順天國際財富中心的正常工作。

　　2.3 停水及故障處理規程

　　2.3.1 在接到自來水公司發出的停水通知后，管理處應立即轉告樓內各有關單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。

　　2.3.2 若安排水池清洗，管理處應提前三天以書面形式發出通知，通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

　　2.3.3 給排水設備故障一般處理程序

　　a. 給水泵出現故障時，值班人員應馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。

　　b. 排污泵出現故障時，應迅速搶修，若一時不能修復，應準備臨時排污染。

　　c. 若供水管網出現故障、發生泄漏等影響正常供水，值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及進通知維修人員搶修。

　　b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。

　　2.4 空調故障處理規程

　　2.4.1 當主機發生故障時，啟動備用機組投入運行，并且檢查排除故障。

　　2.4.2 由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時，應立即停止系統的運行，排除故障后再補水投入運行。

　　2.4.3 當故障停電時，立即關閉機組。待恢復供電后，再重新啟動運行，同時做好記錄。

　　2.5 發生火警處理規程

　　2.5.1 大樓發生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

　　2.5.2 火災報警程序

　　a. 發現火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監控室。

　　b. 用電話報警時，必須講清下列事項：火災發生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。

　　2.5.3 接到報警后的處理辦法

　　a. 中央監控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現場。如屬火警誤報，應通知中央監控室復位；如證實火警，應立即通知中央監控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救，并利用現有設施進行滅火。如火警嚴重，在組織前期撲救的同時向119報警。

　　b. 中央監控室利用消防廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災區域電源，準備啟動應急電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵。

　　c. 管理處主任到現場指揮滅火，管理處其他人員要立即到現場參與滅火，設備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。

　　d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場，指示消防拴位置。

　　2.6 系統的維護保養

　　2.6.1 當設備發生故障時，應立即檢修，并盡可能把影響減到最低。

　　2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時，有應急電源的應立即供應，確保重要設施設備正常運行。

　　3 系統的維護保養

　　設備維護保養是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態，而且要保證各項運行參數合格，以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。