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物業項目設施設備的運行維護方案

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本項目擁有大量先進的設施設備，通過精細、高效的設備運行維護、報修管理、節能管理、檔案管理、應急方案設計等服務，向客戶提供365天、24小時不間斷的基礎功能服務，確保舒適、安全和便利，是物業管理公司最為重要的職責之一。

　　我司在服務于國貿中心的過程中，積累了非常豐富的現代高檔設施設備的運行、維護及管理經驗，在領導重視、技術過硬、精細管理以及持續改進的多重因素下，確保了17年無重大設備故障事故的出色專業記錄。

　　國貿物業設備運行與維修保養服務的目標是確保本項目設施設備運行的安全、高效率及綜合成本得到有效控制。

　　一、強弱電系統運行與維護

　　1.目標

　　為本項目建筑物及配套設備設施提供安全、可靠、穩定的電能供應，電視及通訊網絡暢通，滿足客戶需求，是管理公司的首要目的之一。

　　2.內容

　　對變配電系統設備、動力用電設備、照明等系統設備按專業規范和操作規程實施運行和維護，保證強弱電系統設備的安全供電、設備的安全運行以及運行維護人員的人身安全。

　　按行業規范設置變配電系統值班崗位和維修保養崗位；

　　制訂各類設備維護、檢修的月、季和年度計劃，定期對設備進行維護檢修；

　　執行巡視、檢修制度，快速響應投訴和臨時維修。

　　3.措施

　　人員：具備有專業技能和實際工作經驗的技工隊伍，所有員工必須持政府主管部門頒發的相應等級的操作證上崗；

　　程序：汲取國貿中心多年來的實際運行和管理經驗，制定相關的規程、制度、安全和操作程序，建立完善的監督檢查機制、意見反饋體系等；

　　建立嚴格的規章制度，認真執行安全操作規程；

　　建立設備運行、維修檔案；

　　培訓：專業提高培訓、服務意識培訓；

　　針對具體設備的定向技術操作培訓；

　　針對電氣專業的不同內容（包括電站）的業務培訓。

　　二、空調（制冷）機組運行與維護

　　1.目標

　　制冷機組及其配套設備是暖通空調系統的核心設備，其正常運轉是本項目暖通空調系統正常運行的基本條件。物業管理公司將根據樓宇的設備技術情況，制訂制冷機組及其配套設備運行、維護和管理規程，保證制冷系統正常運行，并逐步實現降低能源消耗、減少運行成本的目標。

　　2.內容

　　按設備運行規程和操作手冊技術要求，制訂制冷系統運行規程和操作任務書，用以指導空調系統運行維護人員的規范操作；

　　制訂并執行該系統設備例行的月、季和年度維修保養計劃；

　　通過智能化"群控系統"采集運行數據，進行能源消耗分析，按不同季節制冷量的需求，優化制冷機組及其配套設備的運行程序，以達到降低能耗的目的；

　　配合制冷機組供應商或專業公司對制冷機組進行專業維護保養工作，對其全過程進行監督管理，并建立設備運行維護檔案。

　　3.措施

　　汲取國貿中心大型尖端制冷設備多年積累的運行經驗，制定完善的崗位責任制、操作手冊等文件；

　　建立并執行機房設備巡視制度和設備運行記錄制度；

　　制冷機組及其配套設備的運行維護人員須經專業培訓，考試合格后上崗；

　　組織設備供應商對物業管理公司運行維護人員做專業技術培訓；

　　三、熱交換機組運行與維護

　　1.目標

　　為本項目提供穩定可靠、舒適安全的熱力能源，通過對機組的維護和保養，確保系統的運轉正常。在充分掌握設備技術數據的前提下，制定出相應的運行模式，以達到節省能源的目的。

　　2.內容

　　熱力交換設施的維護與運行；

　　燃氣鍋爐的維護與運行；

　　室內散熱器的維修與保養；

　　壓力容器的定期檢測；

　　燃氣器具的定期檢測；

　　熱力管線、閥門的維護與檢修。

　　3.措施

　　根據設備技術要求制定維修保養計劃；

　　定期對換熱器進行清洗、除污、更換密封件；

　　按計劃報請技術監督局進行檢測；

　　認真填寫巡檢記錄；

　　收集匯總運行數據，采取相應的節能措施；

　　所有從業人員必須持有專業上崗證。

　　四、給排水系統運行與維護

　　1.目標

　　通過給排水系統設備設施的正常安全運行，保證本項目用水穩定供應，污水排放符合國家標準。在周密的計劃保養、及時維修的狀況下，使設備始終處于良好的水平，徹底消除跑、冒、滴、漏現象。

　　2.內容

　　所有供水設備的運行與維護；

　　生活水箱、消防水箱的維護、檢測；

　　按計劃進行生活水質的檢測化驗；

　　控制柜、傳感器、穩壓裝置

文章來源自房地產E網
、閥門、膨脹結的維護與檢修。

　　3.措施

　　從業人員必須是具備一定技術知識的熟練技工，定期要進行技能、服務意識方面的培訓；

　　每日必須進行巡視檢查，記錄運行數據；

　　水泵\閥門等易損部件，每季度進行一次檢修保養；

　　消防供水設施每半年進行一次啟動運行、維修養護；

　　雨季來臨前對所有排水管道、地溝、集水井進行清疏；

　　每月對污水泵、排水泵、加壓泵進行維修養護；

　　隨時檢查各處的用水情況，保證節水計劃的落實；

　　每年兩次對生活水箱進行清洗消毒，檢測達標。

　　五、中水系統運行與維護

　　1.目標

　　最大限度的利用設備能力，節省有限的資源；適應社會發展的需要，著眼于未來，從現在做起，力爭實現環保目標。

　　2.內容

　　主要從BOD、COD、SS、PH值四個方面，將原水水質經過處理達到中水水質的再使用或排放標準。

　　前處理階段：去除廢水中的雜質，主要處理流程的物質；

　　主要處理過程：利用微生物對于水中有機物的吸附、氧化分解和催化作用來除去水中的SS有機物質；

　　后處理階段：對回用的水進行進一步的處理和消毒。

　　3.措施

　　人員：熟悉中水處理站的機械設備、工藝流程、控制系統、配管、穿線、通風等狀況。具備水質化驗操作證書；

　　培訓：專業培訓；

　　制定運行維保、管道的防腐、清洗等工作計劃；

　　化驗：水質化驗由專門的技術人員進行操作，按規定填寫記錄、分析結果，資料入檔保存。

　　六、電梯運行與維護

　　1.目標

　　提供及時有效的設備維護與管理，保證本項目所有電梯設備隨時處于良好的狀態。向所有使用者提供安全、及時、可靠的運輸服務。

　　2.內容

　　對以下設備進行日常維護和保養

　　機房內主要設備：電引軌、配電柜、限速器等；

　　井內的主要設備：轎廂、隨行電纜、軌道、鋼絲繩、廳門、配重、限位開關等；

　　地坑內主要設備：緩沖器、平衡配垂、限速配垂、安全開關等。

　　3.措施

　　人員：本系統運行維護人員須具備相應的專業技能，經培訓合格后上崗；

　　培訓：針對電梯的特點，定期進行培訓；

　　專業承包：確定有信譽、專業水平高、管理水平強的專業承包單位；

　　按時申請技術監督部門對電梯進行檢驗，確保合格證的有效性；

　　強化日常巡視檢查和定期保養制度，定崗定責；

　　收集整理有關技術資料，歸檔保存；

　　收集妥善保管電梯備件、附件及工具。

　　七、樓宇自控系統運行與維護

　　1.目標

　　樓宇自控系統的監控范圍涵蓋變配電系統、公共照明系統、給排水系統、暖通空調系統等，是自動化控制的中樞系統。物業管理公司將非常重視該系統從業人員的素質和運行、維護、管理的水平。逐步實現對該系統監控功能的深層次開發，加強對各類數據、信息采集和處理以及對過程控制的精確調整，保證受控設備的正常運行，為本項目提供安全、舒適、和諧的環境，并根據優化運行的數據為節約能源提供依據和方案。

　　2.內容

　　根據系統技術數據編制設備控制點表和監控界面，制訂監控任務書；

　　制訂各項崗位責任制；

　　熟悉、掌握該系統工作站操作軟件；

　　熟悉、了解該系統現場控制器的硬件結構以及相關受控設備的電氣原理圖和接線圖等資料；

　　定期檢查、維護現場控制器并對各類傳感器、執行器進行維護、校正工作。

　　3.措施

　　本系統運行維護人員須具備相應的技術職稱，經培訓合格后上崗；

　　建立樓宇自控系統運行工作日志和設備檔案；

　　系統供應商應向物業管理公司操作人員提供必要的技術培訓；

　　系統設備及軟件定期進行維護、檢查；

　　選擇可靠的經營商簽訂系統維保合同。以支持本系統在優化監控功能、數據庫開發等方面的工作，提高樓宇自控系統運行、管理水平，為優化運行程序和節約能源創造條件。