1 維修基金的建立與管理

　　房屋本體和共用設施設備的維修養護是物業管理的重要內容，是XX使用功能不斷完善的基礎工作。CPM在多的管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內功能不斷完善、增值保值作為重點研究項目，探索成功經驗。

　　CPM將參照建設部、財政部1998年11月9日頒發的建住房【1998】213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理法》和長沙市政府的有關規定，收取物業維修基金，建立物業維修基金科目。

　　在維修基金的管理中，CPM實行房屋本體和共用設施維修項目負責制，由CPM負責定期向XX業主委員會書面匯報項目執行情況，努力使維修基金發揮最大效用，保障房屋本體和共用設施始終完好、運轉正常。

　　2 房屋本體及共用設施維修養護范圍

　　房屋本體共用部位維修養護范圍：房屋承重結構部件（基礎、屋面、梁、柱、墻體），抗震結構部位（構造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。

　　共用設施設備維修養護范圍：XX廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、機電設備、消防設施、上下水主管道。

　　3 房屋本體共用部位及共用設施維修養護運作

　　房屋本體及共用設施維修養護工作將按制度（見4及5）有計劃按標準要求實施，屬日常維護的其費用由管理處日常物業管理費中支出，屬大中修、改造項目的報請XX業主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金中支出。按建設部、財務部及長沙市有關法規精神，結合CPM多年來在物業"房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金"使用管理的成功經驗，建議XX基金的使用和審批采用以下方案。

　　3.1 管理處每年年末向XX業主委員會作出本年度共用部位及共用設施設備維修養護實施情況的總結，并提出下一年度計劃。經XX業主委員會審核批準后由管理處組織實施，所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修基金中支出。堅持專款專用，接受XX業主委員會的監督、查詢。

　　圖1 年度維修保養計劃運作程序結構程序圖

　　3.2 特殊情況下，緊急搶修項目是為了確保XX工作人員正常工人不受影響和人身安全、財產安全免受威脅而緊急實施的，管理處在搶修項目實施后立即報XX業主委員會（有可能的盡量在實施前通報），費用從相應的維修基金中支出。每半年向XX業主委員會匯總結算。

　　圖2 緊急搶修程序圖

　　4 房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期

　　CPM根據長沙市房屋本體共用部位維修和共用設施設備維修基金有關規章制度，結合XX房屋本體共用部位及共用設施設備的使用年限，制訂出房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期。

　　4.1 房屋本體共用部位維修養護周期。（表1）

　　4.2 共用設施設備維修養護周期。（表2）

　　5 房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準

　　5.1 房屋本體共用部位維修計劃、標準

　　5.1.1 房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案（表3）

　　5.1.2 房屋本體共用部位定期維修養護計劃及實施方案（表4）

　　5.1.3 房屋本體共用部位維修養護標準及實施效果（表5）

　　5.1.4 房屋本體共用部位日常檢查表（表6）

　　5.2 共用設施設備維修養護計劃及標準

　　5.2.1 共用設施設備日常維修計劃及實施方案（表7）

　　5.2.2 共用設施設備日常維修標準及實施效果（表8）

　　5.2.3 共用設施設備定期維修計劃及實施方案（表9）

　　5.2.4 共用設施設備定期維修標準及實施效果（表10）

　　5.2.5 共用設施設備日常檢查表（表11）

　　共用設施設備日常維修計劃及實施方案????????? 表7

　　序號類別項目日常維修計劃方案

　　1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部維按項目維修規程實施。

　　2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按作業指導書實施。　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程部按作業指導書規程實施。

　　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化每天檢查一遍，發現問題，及時維修。管理部安排綠化補種、園藝維修。

　　5機電設備變配電設備每天巡視檢查，發現問題，及時維修。由工程部組織實施。

　　給排水設　6消防設施自動煙感報警系統每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程部按相關維修規程實施

　　消防栓、噴淋系統　疏散指示

　　7給排水管道管道每天檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程部按相關維修規程實施　閥門

　　8公用標識導視標識牌每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程部按相關維修規程實施　警示牌

　　9其它公用設施垃圾轉運站每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程部按相關維修規程實施　大門　圍墻

　　共用設施設備日常維修標準及實施效果? 表8

　　序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

　　1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質量標準；

　　⑵人行道鋪設修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上

　　2室外照明高柱燈⑴電氣作業安全操作規程；

　　⑵燈具施工技術標準。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池井雨水口⑴井內無積物，井壁無脫落；

　　⑵化糞池出口及分隔池無堵塞；

　　⑶井蓋上標志清晰。⑴井蓋完好率達100%，標志清晰；

　　⑵無缺損，少污積；

　　⑶無堵塞。

　　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化綠化工作標準。⑴綠化管理設施、設備齊全完好；

　　⑵園藝完好率達95%以上；

　　⑶綠化及時補種，覆蓋率達99%以上。

　　5機電設備變配電設備⑴變配電設備保養規程；

　　⑵給排水設備保養規程；

　　⑶空調維護保養規程。無故障停水停電， 設備正常安全運行

　　給排水設備　空調設備

　　6消防設施自動煙感報警系統

　　消防栓、噴淋系統⑴給排水管道施工技術標準；

　　⑵消防設施施工技術標準。⑴消防設施正常有效；

　　⑵靈敏準確報警。　疏散指示

　　7給排水管道管道給排水管道維護規程。管道通暢，無滲漏。　閥門

　　8公用標識導視標識牌⑴標識清楚，無污積，破損；

　　⑵安放牢固。⑴標志設施完好率100%；

　　⑵標志無損壞。　警示牌

　　9其它公用設施垃圾轉運站⑴無破損；

　　⑴無脫落；

　　⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好；

　　⑵確保垃圾轉運站正常使用。

　　圍墻大門

　　共用設施設備定期維修計劃及實施方案 表9

　　序號類別項目日常維修計劃方案

　　1廣場道路路面、人行道、道牙⑴每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。

　　⑵路面翻新面積應控制在每年1‰以內，其它控制每年5‰以內，逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關施工單位實施。

　　2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次；

　　⑵每月清潔燈具一次；

　　⑶每季檢修線路一遍；

　　⑷對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關作業規程維修。

　　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次；

　　⑵井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；

　　⑶每季度清理井內雜物一次；

　　⑷每年全面維修完善一次。由工程部按相應作業規程實施。

　　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化⑴春、夏季各補換3%~6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；

　　⑵花木每半月修剪一次；

　　⑶草坪每月修剪一次；

　　⑷喬木每月修剪一次；

　　⑸根據病蟲害發生規律，每年進行三次大消殺。由管理部按照相應作業規程實施。

　　5機電設備變配電設備⑴每周檢查控制設備一次；

　　⑵每季檢查開關靈敏度及開關緊固件件完好情況；

　　⑶每年保養水泵一次；

　　⑷空調主機每年保養一次。由工程部組織實施。

　　給排水設備　空調系統

　　6消防設施自動煙感報警系統⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

　　⑵消防栓每半年排一次水，檢修一次；

　　⑶消防系統主要設備每年聯動測試一次。由工程部按相關維修規程實施　消防栓、噴淋系統　疏散指示

　　7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆；

　　⑵每年檢測一次管道固定碼；

　　⑶每半年維護一次閥門；。由工程部負責維修。　閥門

　　8公用標識導視標識牌⑴每月清潔標識一次，并對標識安放基礎穩固情況進行檢查維護一次

　　⑵每年對標識進行維護一次；

　　⑶每5年更換一次。由工程部組織實施。　警示牌

　　9其它公用設施垃圾轉運站⑴每年刷油漆一遍；

　　⑵每季度檢查排水溝通暢情況；

　　⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關作業規程實施。

　　圍墻　大門

　　共用設施設備定期維修標準及實施效果? 表10

　　序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

　　1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質量標準；

　　⑵人行道鋪設技術標準。使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。

　　2室外照明高柱燈

　　⑴燈具施工技術標準。⑴實現良好的燈具外觀；

　　⑵照明系統正常有效啟用；

　　⑶照明設施線路完好率達99%以上。

　　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池

　　井雨水口⑴化糞池清理作業規程；

　　⑵井蓋刷防銹漆作業規程；

　　⑴池內、井內沉積物及時清理，出口暢順；

　　⑵井蓋正常使用，密合；

　　⑶流水通暢，無堵塞。　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化綠化工作標準。綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊。

　　5機電設備變配電設備機電設備維護保養規程。⑴無故障

⑵空調系統運行正常。

　　給排水設備　空調系統

　　6消防設施自動煙感報警系統

　　消防栓、噴淋系統消防報警系統維護保養規程。⑴設施正常有效使用；

　　⑵外觀完好，標識清楚；

　　⑶靈敏、準確報警。　疏散指示

　　7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準。⑴管道通暢，無滲漏；

　　⑵閥門靈活、不漏水。　閥門

　　8公用標識導視標識牌XX標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規定。⑴標識清潔美觀；

　　⑵安放穩固；

　　⑶標識清晰。　警示牌

　　9其它公用設施垃圾轉運站垃圾轉運站及圍墻維護標準。⑴設施安全正常使用；

　　⑵完好美觀。　圍墻　大門
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