??????? 社區要生存好、發展好，觀念一定要變，管理一定要創新，把積極性調動起來，把一些好的政策利用好，運作好。油田社區運行機制的建立應該是既有利于礦區專業發展、增強動力的機制，也是有利于主營單位輕裝上陣、明晰支出的機制。
??????? 5油田社區市場化發展存在的問題
??????? 市場化包括兩部分，當地的市場化水平和油田的平衡問題，也就是所說的內部市場和地方區域經濟的外部市場。
??????? 油田社區成立以來，由于社會化管理程度不高，一直采取的是區域管理與系統管理相結合的油田企業內部管理模式。橫向上，對所轄范圍實行區域化和專業化管理；縱向上，對口接受機關業務部門的指導和監督；管理局對社區實行費用補貼和服務質量為主要的經營考核運行機制。這些都嚴重影響了油田社區的市場化的發展，管理體制、運行機制、資源配置上，與當前的物業市場不相匹配，目前突出表現出以下問題。
??????? 一是社區行政性管理模式與市場化差異。油田社區是隸屬于油田的二級單位，各類服務設施、組織、場所都是由社區自建并自成體系；居民自治團體較少，居民自我參與社區管理的程度較低。社區內事務的決策、制度體系、組織形式往往還帶有油田的行政管理特點。
??????? 二是社區區域管理模式與市場化的差異。從社區的服務區域方面來看，油田十個社區的服務區域是在管理局按照地域界限進行劃分的，劃分服務區域的同時也劃分了物業服務的市場。各社區按照地域界限進行管理，社區與社區之間不存在市場競爭。這種相對封閉性的管理模式，導致了目前的區域相對壟斷的狀態，管理局劃分的區域成了各自為政的服務市場。
??????? 三是社區資金投入的方式與市場化的差異。油田對社區管理調控的主要方式是經營承包責任制，即每年年初與各社區簽訂經營承包合同，然后由經營管理部、財務資產處、公共事業部等部門按照承包合同的要求定期或不定期的對社區進行考核，根據考核結果采取季度預兌現、年終總兌現的方式進行獎懲，經濟效益狀況以及企業對社區建設的重視和投入程度直接影響社區的建設和發展。這種具有濃厚經濟依賴性的以收抵支“吃補貼”的經濟運行模式，使社區無法形成獨立經營核算的現實。
??????? 四是社區的管理職能與市場化的差異。油田社區都是集決策、管理、服務三種職能于一身的“一攬子”式的管理模式。一方面它行使業主（管理局是國家授權的業主）的決策職能，對小區的總體規劃、未來發展等問題進行研究和決策；同時還行使物業公司的管理職能，對小區的經營費用實施管理；另外還行使部分專業化公司的服務職能，對小區的環衛綠化、轉供水電氣暖、房屋維修、治安保衛等進行管理服務。從過去“大而全”的組織模式進入現在“小而全”管理體制。
??????? 五是與《物業管理條例》規定中的差距。《物業管理條例》規定：“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”其特征是：一是社會化，通過物業管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。二是市場化，業主有權選擇物業管理單位，業主聘用的專業物業服務企業按照業主的意志與要求去實施物業管理，改變終身制企業的聘用制，促進服務態度的改善和服務質量的提高。三是企業化，物業管理單位是企業單位，不是事業單位，也不具備政府行為職能，它作為一個獨立的企業法人，按照《公司法》規定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。
??????? 綜上所述，油田社區社會化管理程度不高，建立和參與市場化運行，還存在很多需要解決的問題。
??????? 6油田社區市場化發展的途徑
??????? 油田社區企業的市場化發展是今天經濟發展的必然趨勢，無論是內部模擬市場化，還是完全市場化經營。在現有這種法律、政策、體制等都不健全的前提下，油田社區如何進行市場化的推進工作？從自身的實際情況出發，從轉變思想觀念、規范物業管理、尋求彌補方法等方面著手，積極與市場經濟接軌。
??????? 一是轉變計劃經濟意識，在思想觀念上適應市場化發展。作為一個特大型國有企業的服務管理機構，影響推進市場化管理進程的主要制約因素，除了法律、政策、體制方面的原因外，主要是由于思想觀念還比較落后，揉入了太多的依賴思想，表現出了太強的惰性意識。邁不開解放思想的步子，不想徹底掙脫長期以來在計劃經濟條件下形成的陳舊思想觀念的束縛。應盡快樹立起全新的物業管理市場經營觀念，在促進廣大職工的思想盡快由計劃經濟意識向市場經營意識轉變，帶動居民市場化意識的轉變。
??????? 思想觀念的轉變是一個“痛苦”的過程，一方面要把根植了多年的福利性物業管理觀念轉變到適應市場經濟體制的物業管理上來,需要社區從事務性管理的角色轉變為服務型管理，增強服務意識,建立相應的服務管理體制。把物業管理作為一項以服務為本質、以管理促服務的系統工程。積極改變態度，引領居民思想觀念的轉變，正確定位自己服務型的位置，把傳統的管理意識逐步轉變為服務意識，完善小區的管理與服務，更好更多的為居民服務。另一方面要教育居民增強物業管理消費意識,充分認識享受優質的物業服務權利與交納相應物業管理費義務之間的對等性。
??????? 任何思想觀念的轉變離不開教育的推動，堅持依靠教育推動觀念轉變。否定過去是痛苦的，轉變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉變，思想觀念就難以有大的突破，改革發展就難以有大的作為。通過多種信息渠道宣傳教育，將推進社區改革和市場競爭的信號傳遞到最基層，傳遞到每一個員工，使大家逐步認識到：走物業管理市場化發展道路是大勢所趨。只有從事實上具有從計劃經濟特征的運作模式向充滿活力和生機、競爭和風險并存的市場模式轉變，所從事的物業管理才大有希望，才能從根本上維護好企業和職工群眾的切身利益。
??????? 二是依法定位居民業主身份，理順物業管理法律關系。市場經濟關鍵的核心點是產權清晰，而油田小區配套設施和土地使用權屬于國有資產，社區居民可以使用，管理權屬于油田社區。同時，油田生產生活配套建設，很多小區生活和生產區域沒有明確的界限，居民公用分攤面積難以確定，產權關系難以界定。由于社區居民無法取得房產證明，不能夠成為真正意義上的“業主”。為了使油田社區的正常運作，應該積極尋求規范社區管理和服務的法律依據。
??????? 按照《物權法》第十七條、《物業管理條例》第六條、《山東省物業管理條例》第二十八條的規定，油田社區居民尚未取得房產證，還不是嚴格法律意義上的“業主”，同時占油田住房絕大多數的房改房、房改經濟適用房、經濟適用房土地使用權問題尚未解決，土地出讓金沒有繳納，共有部分產權問題尚需要進一步明晰。現實生活中，房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，將與現實生活產生沖突，應對“業主身份”問題做出規定。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”該規定為明確油田社區居民身份，規范社區管理和服務的法律關系提供了法律依據和有力的保障。
??????? 三是找出政策差距，積極尋求彌補方法。由于法律因素、政策因素和油田社區的自身因素，與市場化企業還有一定的距離，社區的業主大會和業主委員會尚未建立。占據整個物業管理法律關系核心的物業服務合同和管理規約，是以事實上的物業服務關系來替代，尚未形成系統的物業服務合同和管理規約。油田社區管理模式的行政性、各自為政的服務市場封閉性、以收抵支“吃補貼”的經濟依賴性……所有這些，在很大程度上影響了社區與市場經濟的接軌，同時也給社區管理帶來許多工作上的被動。為了改善因體制帶來的工作上的被動，應該積極尋求具有統籌規劃和針對性、操作性強的彌補措施，將工作的被動轉為主動。
??????? ①建立和完善管理制度。為了促進社區管理服務、生產經營等項工作規范有序運行，提高運行質量和運行效能，建立健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置工作崗位。首先制訂和完善管理規定、管理辦法、考核標準等管理規章。其次是設立和完善崗位職責、操作標準和流程規范。同時以系統性、綜合性、配套性、先進性和有效性為原則，制定《社區標準體系表》、《住宅小區疏通維修服務管理規范》和《綠化區域病蟲害防治管理規范》、《住宅小區公共設施管理規范》、《油田礦區園林綠化工程施工及驗收技術標準》和《園林綠化養護管理質量標準》等工作標準。
??????? ②制定小區管理文件。規范小區居民行為，加大各項管理制度的覆蓋力度和執行力度，在管理上不要留下死角，制定小區管理文件，出臺有關規范物業服務中的物業費、妨害小區管理、保安管理、相鄰關系、養犬問題、住宅改經營用房等問題的《法律實務指南》、《居民公約》、《住戶手冊》、《裝修手冊》、《住戶守則》、《停車場規則》、《交通規則》、《租用停車位合約》、《消防手冊》等管理規定，作為工作實踐指南。
??????? ③積極引入行政執法和司法救濟機制。《山東省物業管理條例》第五條規定：“城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。”《東營市物業管理暫行辦法》第四條規定：“建設、規劃、市政、城市管理、行政執法、公安、物價、民政等部門按照各自職責，共同做好物業管理活動的監督管理工作。”社區建設是社區與政府、駐區企業單位和居民四方合作、資源共享、相互支持的過程。政府是社區建設的倡導者和推動者，社區建設離不開政府支持。行政執法進社區有利于規范社區管理，爭取政策支持，要主動與政府行政管理部門協調，建立行政執法聯系制度，實現行政執法進社區。同時要充分發揮油田社區行政管理的優勢，大力加強宣傳和教育，提高小區居民法律意識和權利義務觀念，調動小區居民建設和諧社區的積極性和主動性，促進社區和諧穩定發展。
??????? 油田社區管理對于我們來說，本身就是一個新生事物，相比發達國家、大城市的社會事業管理，在認識上和經驗方面還有很多不足，面對企業深化社區改革的關鍵時期，應該理性的分析現實存在的問題、發掘內在潛力、利用資源優勢，穩步推進社區發展。期望本文能夠為油田社區發展提供一些借鑒之材。
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